Litigios de Bienes Raíces

Disputas por depósitos de buena fe (earnest money), cierres fallidos, linderos y títulos de propiedad, y reclamos por contratos de bienes raíces en San Antonio, Laredo y todo Texas.

Cuando un trato de bienes raíces fracasa o una disputa por una propiedad se convierte en una batalla legal, los hechos y los documentos deciden el resultado, y los plazos de Texas corren rápido. Somos una firma de litigios con sede en San Antonio que atiende a clientes en San Antonio y Laredo, dirigida por Christian A. Davila Cobos, abogado de Texas con licencia desde 2013. Hablamos Español.

Disputas que manejamos

Disputas por el depósito de buena fe (earnest money)
Cierres fallidos e incumplimiento de contratos de compraventa
Cumplimiento específico (specific performance) y aviso de litigio pendiente (lis pendens)
Disputas de linderos, servidumbres y títulos de propiedad
Reclamos por declaraciones falsas y falta de divulgación en ventas
Disputas de contratos de bienes raíces comerciales
Disputas comerciales relacionadas con propiedades

Cómo funcionan estas disputas en Texas

Depósito de buena fe (earnest money). En la mayoría de las ventas residenciales, la compañía de títulos retiene el depósito y lo entrega solo según el contrato. Si el comprador y el vendedor no se ponen de acuerdo sobre quién lo recibe, el contrato estándar de TREC establece un proceso escrito de liberación y reclamación con plazos cortos de respuesta, y la parte que se niega sin justificación a firmar una liberación puede deber daños, el depósito y honorarios razonables de abogado. Cuando las partes siguen sin ponerse de acuerdo, es común que las compañías de títulos depositen los fondos ante un tribunal mediante una acción de interpleader y se hagan a un lado. Como los honorarios pueden acercarse o superar el monto del depósito, estas disputas requieren un plan desde el principio.

Cierres fallidos. Si una de las partes incumple, las cláusulas de incumplimiento del contrato determinan los remedios. Según el contrato y quién incumplió, los remedios pueden incluir terminar el contrato y recuperar el depósito, reclamar daños, o pedirle a un tribunal que ordene a la otra parte cumplir (cumplimiento específico).

Aviso de litigio pendiente (lis pendens). Cuando una demanda trata sobre el título de un bien inmueble, un derecho sobre él o la ejecución de un gravamen, la parte que busca un remedio afirmativo puede registrar un aviso de lis pendens que advierte a compradores y prestamistas que la propiedad está en litigio. Debe contener información específica y notificarse a las demás partes con interés en la propiedad dentro de los tres días siguientes a su presentación (Código de Propiedad, Property Code § 12.007). Un lis pendens también puede impugnarse y cancelarse, por lo que debe usarse con cuidado.

Disputas de linderos y propiedad. Las disputas de títulos y linderos suelen comenzar con un levantamiento topográfico y una revisión del historial de escrituras. Texas también tiene leyes de posesión adversa con períodos de tres, cinco y diez años según las condiciones (Civ. Prac. & Rem. Code §§ 16.024–.026), y una demanda para determinar el título de un terreno se presenta como una acción de trespass to try title (Property Code Capítulo 22).

Plazos. Los reclamos por incumplimiento de contrato generalmente tienen un plazo de prescripción de cuatro años (Civ. Prac. & Rem. Code § 16.051), y los reclamos por fraude también generalmente cuatro años (§ 16.004). Muchos contratos además contienen sus propios términos de aviso y resolución de disputas, y un contrato no puede acortar el plazo para demandar a menos de dos años (§ 16.070). Aplican excepciones.

Qué hacer ahora

No ignore una reclamación escrita ni una solicitud de liberación. Los plazos del contrato pueden empezar a correr desde que llega.
Reúna el contrato, todos los anexos y enmiendas, el levantamiento topográfico, el compromiso de título, los informes de inspección y cada correo electrónico y mensaje de texto con la otra parte y con la compañía de títulos.
Haga sus propias reclamaciones por escrito y guarde prueba de entrega.
No firme una liberación del depósito ni un documento de acuerdo antes de entender a qué está renunciando.
Hable con un abogado antes de registrar cualquier documento contra la propiedad.

Por qué Davila Cobos

Las disputas de bienes raíces son una parte central de nuestra práctica de litigios, y atendemos a compradores, vendedores, inversionistas y dueños de propiedades en San Antonio y Laredo.

Christian A. Davila Cobos tiene licencia en Texas desde 2013. Antes de fundar la firma, fue abogado senior en una firma nacional de defensa de aseguradoras, donde manejó disputas de reclamos desde el inicio hasta el juicio. Esa experiencia le da una visión cercana de cómo la otra parte evalúa una disputa, construye su posición y decide si llega a un arreglo o pelea. Hoy maneja litigios de bienes raíces, reclamos por defectos de construcción, disputas de reclamos de seguros, litigios comerciales y transacciones de bienes raíces, por lo que ve estas disputas tanto desde la mesa de negociación como desde la sala del tribunal.

Así enfocamos una disputa de bienes raíces:

El contrato primero. Empezamos con el contrato de compraventa, los anexos y los formularios de TREC, porque las cláusulas de incumplimiento, terminación y honorarios de abogado suelen decidir quién tiene ventaja.
Los plazos antes que la estrategia. Identificamos al inicio cada aviso, objeción y plazo de prescripción para que una fecha perdida no le cueste el reclamo.
Protección de la propiedad. Cuando se justifica, evaluamos si hay un lis pendens u otro remedio disponible, y analizamos los riesgos de usarlo antes de registrar algo.
Depósito de buena fe con un plan. Como los honorarios pueden acercarse o superar el depósito, hablamos desde el principio de costos y opciones, incluidas las liberaciones negociadas y los resultados por interpleader.
Acceso directo. Usted trabaja directamente con el abogado que lleva su caso, no con un equipo que cambia constantemente.
Hablando claro. Le damos una evaluación franca de su posición, los riesgos y los costos probables antes de que decida cómo proceder.

Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar mi depósito de buena fe si me retiro de un trato en Texas? A veces. Depende de por qué terminó el trato y de lo que disponga el contrato, por ejemplo el período de opción, el financiamiento, las cláusulas de título y los términos de incumplimiento. Una compañía de títulos generalmente liberará el dinero solo con el acuerdo de las partes, después de que haya corrido el proceso escrito de liberación y objeción del contrato, o por orden de un tribunal.

¿Puede un tribunal obligar a un vendedor a cerrar? En algunos casos un tribunal puede ordenar el cumplimiento específico, según el contrato, los hechos y si el comprador siempre estuvo dispuesto y en condiciones de cerrar.

¿Qué es un lis pendens y puedo presentar uno? Es un aviso registrado de que una demanda afecta el título de un bien inmueble. Solo está disponible en ciertos tipos de demandas, solo para la parte que busca un remedio afirmativo y con contenido y notificación específicos, y puede ser impugnado.

¿Quién paga los honorarios de abogado en una disputa de contrato de bienes raíces? Muchos contratos, incluidos los formularios estándar de TREC, abordan los honorarios de abogado. Si se pueden recuperar y quién los recupera depende del contrato y del resultado.

Hable con un abogado

Llame al (210) 660-8548 o escriba a christian@davilacoboslaw.com. San Antonio, Texas, atendiendo a San Antonio y Laredo. También puede ver esta página en inglés.

Este sitio web es solo para información general. La información aquí presentada no debe interpretarse como asesoría legal formal ni como la creación de una relación abogado-cliente. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar. Esta página es una traducción del contenido en inglés; si hay diferencias, prevalece la versión en inglés.